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房子里有抵押贷款,如何卖房?

发布时间:2020-08-21 浏览数量:464次

   

   生活中,我们需要大额融资,最简单有效的办法就是拿名下的房产办理抵押贷款,不管是银行、机构还是民间,房产抵押都是大额融资首选。房产抵押贷款到期,要么我们自己拿钱把贷款结清,要么转到其他贷款机构继续抵押。当这两种办法都不可行时,又或者我们已经打算要出售房屋,我们就要面临带着抵押卖房的处境。房子里有抵押如何出售,这是很多房子里有抵押人士关心的问题。

 

   首先我们要说一下抵押房出售的几个要点:

 

   ①我们这里说的抵押房是指房主拿着已经买好的房子,办理的经营性抵押房、消费性抵押、机构抵押、民间抵押、二次抵押等,并非买房办理的按揭性质抵押 

 

   ②抵押房是可以带抵押挂牌,签订买卖合同的。通常抵押房的产证在债权人手里,因此我们在办理这些手续时候,要准备好产证的复印件。

 

   ③卖方(上家)房子里有抵押,是不影响买方(下家)申请按揭贷款和按揭贷款批复。

 

   接下来我们就聊一聊,有抵押房产的几种常见的出售方法:

 

   第一种,上家(卖方)自有资金结清要出售的房产内抵押贷款,撤销房产内抵押他项权,比如下家(买方)付的预付款加上卖方自有资金就够结清抵押贷款,这样房子就变成了清房,卖房流程就跟普通清房一样。

 

   第二种,大部分房子里有抵押的业主在卖房时都没有资金结清抵押贷款,这个时候就需要找垫资过桥公司代还抵押贷款,贷款结清后就可以按照清房流程过户。垫资过桥的时机是要在下家申请的按揭贷款批复出来时办理,只有下家按揭批复证明提供给垫资方,垫资过桥公司才会同意打款给上家,结清上家房子里的抵押,这样也会缩短垫资时间,节约上家费用。

 

   第三种,目前,上海个别大型房产中介联合银行推出了带抵押过户政策(只针对上家抵押为按揭)。上家房子里有九大银行按揭(工、农、中、建、交、中信等),可以不用结清按揭,直接带着抵押过户。这样可以省去垫资费用,同时也省去了上家预约还款和撤押的所需时间,大大缩短房子交易时效,也节约了上家的垫资费用。这种带抵押过户目前只限于房子里抵押是银行按揭,如果抵押是银行经营贷款或者机构民间抵押,这种办法就不适用。

 

   第四种,将房子通过收房公司买卖。市场上有一些收房公司,收房对象主要针对的就是房产内有抵押贷款,贷款到期自己无力偿还的客户。收房公司通常会以市场售价的8成到9成收购这类房产。房产卖给收房公司,跟收房公司签订服务合同,收房公司会先打给卖方一些定金,并且替客户继续支付抵押贷款利息和滞纳金等费用,同时收房公司会将房产继续挂牌出售,等找到买家后,会结清抵押贷款,办理房产过户,并结清给卖家剩余卖房款。将抵押房卖给收房公司,通常是在房子贷款已经到期或者马上到期,已经没有时间自己挂牌出售时。

 

   房子里有抵押,卖房时的确会比清房难一些,也麻烦一些。有些买家对卖家房产内有抵押也比较忌讳,不愿意买有抵押的房子,因此不少抵押房在出售价格往往要比清房适当降低一些,这样可以早一点将房子成交,早一点成交也可以减少后期抵押贷款的利息支出。



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